石家庄麻将机

当前房地产市场是否实现平稳健康发展?

观点地产网 ?

2019-02-19 09:20

  • 2014年9月到2016年2月,四组政策刺激组合拳开启中国房地产新一轮景气周期。2016年930以来,中央明确“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,中央统一指导,地方政府因城施策,房地产调控的力度加码,房价回归理性。

    2018年9月以来,全国房价逐渐回归平稳,4季度商品住宅均价微涨0.06%,本轮地产小周期渐近尾声。当前,房地产是否回落到平稳健康发展的轨道上?我们选取19个指标,从“价、量、信用”三个维度进行评估。

    参?#23637;?#38469;经验,我们认为,房地产市场是否平稳健康发展,主要看:第一,房价是否稳定,用房价涨幅、房价收入?#21462;?#31199;金回报率3个指标度量;第二,供求是否平衡,短期用4个层次的库存去化周期度量、长期用套户比度量。第三,?#29992;?#21644;企业是否?#34892;?#29992;风险,?#29992;?#23618;面用住房贷款余额/GDP等6个指标度量,房企层面用真实负债?#23454;?个指标度量。

    一、从价上看,房价涨幅趋稳,不存在全局性房价泡沫风险

    全国房价趋稳。2016年“930”后,一二线热点城市房价先行停涨,2018年9月以来,全国房价逐渐回归平稳。一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅均连续四个月回落,上涨城市数占比从94.3%下滑至67.1%。

    房价收入比处于安全区间。2000年以来,全国商品住宅均价年均增8.6%,城镇?#29992;?#20154;均可支配收入年均增10.6%,房价上涨幅度小于收入增长幅度,房价收入比整体呈下行趋势。2018年全国房价收入比7.3,相比2014年上升0.4,但处于历史最低25%分位。

    租金回报率回升。2018年样本一、二线城市静态租金回报率分别上升0.1、0.2个百分点。

    二、从量上看,库存?#34892;?#21435;化,存量住房尚未过剩。

    短期指标看,不存在房地产库存风险。全国层面,竣工未售库存、开工未售库存、含未开发土地的广义库存降至1.9、11.5、17.3个月,相比2014-2015年峰值下滑60.4%、57.6%、52.4%;城市层面,一、二、三四线取证未售库存为15.0、11.8、11.0个月,一线城市处于历史最高5%分位,主要源自?#24247;?#25511;下销售?#20808;酰?#20294;产业和基础设施支持下潜在需求强、风险可控;二线、三四线城市处于历?#20998;?#20540;附近,相比2014年峰值下滑19.5%、69.8%,处于较健康水平。

    长期指标看,尚无明显住房过剩根据《中国住房存量:过剩还是短缺》测算,2017年城镇住宅套户比1.07,供求基本平衡。但住房质量不高的问题仍很突出,存量住房中商品房占比仅40.7%;1999年以前修建的住房占41.4%;设施不完备住房占比高,如25.8%的住房无独立抽水马桶,7.6%的住房无独立厨房。

    三、从信用维度看,?#29992;瘛?#20225;业加杠杆放缓,信用风险可控。

    ?#29992;?#23618;面,2017年?#29992;?#20303;房贷款余额/GDP上升3.7个百分点,增速放缓2.6个百分点;?#29992;?#20303;房贷款发放额/住房成交金额回落4.2个百分点。

    我国?#29992;?#20538;务风险相比国际均值不高。2017年,住房贷款余额/GDP为33.7%,低于发达国家50.9%的均值;住房贷款余额/可支配收入为51.4%,低于发达国家68.0%的均值。我国?#29992;?#20303;房杠杆安全边际尚充足,商业个贷不良率维持在0.4%以内。

    企业层面,截止2018年6月末,A+H股上市房企真实负债率为55.3%,较2017底小幅回落0.6个百分点;房企债务结构趋于合理,2018H1?#22363;?#26399;有息债务比为45.1%,较2017年下降2.5个百分点;偿债能力明显增强,速动比率和现金短债?#30830;?#21035;从2014年的46.5%、81.6%提升至2018H1的57.6%、112.3%。分梯队看,当前龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最?#20204;?#20538;务结构合理,发生风险可能性最小;小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务,财务稳健性最弱。

    四、 当前调控成果来之不易,房地产市场已回归平稳运行轨道上。

    但若将观察周期拉长,2014年930以来的本轮房价上涨幅度大,积累了一定风险,“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。2014-2018年,本轮房价上涨幅度居世界第六;房价收入比上升,偏离了2009-2014连续5年的下行趋势;?#29992;?#26464;杆率提升速度历史最高,超过2000-2003、2008-2010两轮加速加杠杆期;部分小房企高度依赖短期债务,面临一定的流动性压力。

    部分城市房价上涨累积风险未完全消化。2014年以来,房地产市场开始呈现“总量放缓,区域分化”的新阶段特征,不同城市风险水平差异明显。例如全国房价收入?#20154;?#22788;安全区间,但96个样本城市中,有10个城市房价收入比处于历?#20998;?#20540;之上、16个城市房价收入比超过同能级均值20%。在风险积累基础上,如果房价再?#30830;?#24377;,会有演变成泡沫的可能。因此,因城施策,由地方政府根据自身情况调节,中央加强考核,是短期防风险的重要手段。

    房地产市场面临增速换挡,由高速转向中高速增长,阶段切换后更需防范房地产风险。1998年起,中国房地产进入“大建设”阶段,城镇化大幅?#24179;?#32463;济高速增长,住宅新开工年复合增速16.8%。2013年,城镇住宅新开工峰值出现;2017年,城镇住宅套户比达到1.07,?#26412;?#28145;圳等5个城市二手房成交?#36164;?#31283;定超过新房,进入存量房市场。各项指标均显示,我国房地产市场已基本告别短缺,将逐步切换至中高速、高质量发展阶段。国际经验表明,阶段切换后,住房市场风险滋生的概率将大幅提高。房地产政策应适应新发展阶段特征,避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道,注重提高住房质量、改善人居环?#22330;?#25552;高住房?#21830;?#29575;、保持住房金融制度长期稳定。

    要防止政策风格切换引发风险。宏观政策的实施有明显时?#20572;?#20174;发现问题到研究对策、确定政策、具体实施,最后到政策产生效果,都需要时间,而在这?#38382;?#38388;里,?#38382;?#24050;发生变化,政策往往产生相反的效果。房地产政策尤其如此。

    当房地产市场高歌?#24466;?#20043;?#20445;?#32039;急踩刹车并不会立刻带来市场降温,“越调越涨”,严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台,房地产市场逐渐降温,从“价涨?#24247;?rdquo;,到“价平量稳”,如果政策?#20013;?#21152;码,会进一步过度到“量价齐跌”,因此,房地产政策的节奏和力度尤为重要。

    要防止政策信号加速市场下行。房地产市场下行,意味着抵押物价格下跌。由于中国直接融资体系不发达,信用创造?#29616;?#20381;赖房地产,房价一旦进入下跌通道,经?#23186;?#36827;入“债务-通缩”循环。

    城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。中国人口有四种迁移方向:从农村到县城、从县城到?#34892;?#22478;市、从?#34892;?#22478;市到省会城市、从大都市圈到大城市,四个流动方向,以及城镇化带来的住房消费升级,不断创造需求。应顺应人口流动趋势,调整区域及城市发展规划、产业?#23395;幀?#22303;地供应等?#24179;?#20154;地挂?#22330;?#20379;地与库存挂钩,减少空置风险。

     

    撰文:夏磊

    审校:杨晓敏

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