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原报告 | 香港零售业寒冬与褪去光环的罗素街

观点指数研究院 ?

2019-10-22 19:42

  • 香港零售业的下滑趋势并非自今年开始,而是早有苗头。实际上,香港零售业近几年的发展一直不如人意,寒冬或许早已到来。

    观点指数 近来,香港的社会局势纷扰,而随之变化的,还有香港零售业以及往日那些熙熙攘攘的购物街。

    据香港统计处最近公布的数据显示,香港零售业8月跌幅远超市场预期的14.0%,达23.0%,为1982年有记录以来最差的单月表现。

    此外,8月香港零售业的主力行业珠宝首饰、钟表等名贵奢侈品的销售几乎腰斩,狂跌47.4%,为1991年4月有记录以来最差,跌幅同样超过2003年4月非典时期创造的42.2%最差纪录。

    有观点指出,此次香港零售业的下降并非阶段性的波动。实际上,香港零售业近几年的发展一直不如人意,寒冬或许早已到来。

    褪去光环的罗素街

    在香港这座商业化的城市里,有着许许多多的购物街,它们分布在各区,是香港零售业黄金时代的缩影。在香港零售业寒冬中,最先受到冲击的也是这些往日人满为患的购物街。

    罗素街位于香港核?#37027;?#20043;一的铜锣湾,依靠时代广场,在改造中成为了香港最出名的购物街之一,每日都能获?#27599;?#35266;的销售额。作为香港租金最高的购物街,其在2018年登上全球商铺租金排行榜榜首,入驻的皆为高端奢侈品牌,在香港零售业占据重要地位。

    回顾过往,在1991年湾仔电车维修厂被拆卸、原址兴建起时代广场之前,它还是一条只有短短250米,最普通不过的香港街道,直到改造后才焕然一新。尤其在2003年香港启动针?#22278;?#20998;内地省份游客的“自由行”计划之后,其一跃成为了香港商铺租金最高的地方。

    据观点指数统计,自改造后,罗素街共计登上全球商铺租金排行榜首位4次,?#30452;?#20026;2009年、2012年、2013年以及2018年。最近一?#38382;?#38548;五年的重回首位,更是让不少人对其及香港零售业的未来有了不少想象。

    数据来源:戴德梁行,观点指数整理

    但这种希望在今年很快就破灭了。据香港政府统计处最新的数据显示,2019年8月与2018年8月相比,珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值下跌47.4%,跌幅最大,其次是服装下跌33.4%和百货公司货品下跌29.9%。

    实际上,在8月零售业录得有纪录以来最大的单月按年跌幅背后,除了由于经?#31859;?#20917;欠佳令消费情绪疲弱外,最重要的因素在于本地社会?#24405;?#23545;访港旅游业及与消费相关活动构成的?#29616;?#24178;扰。

    据相关研究机构数据,铜锣湾的1087?#19994;?#20013;有102家处于空?#31859;?#24577;,空置率达9.4%,香港四大核心商业区在2020年空铺总数或超过600家,将创历史新高。

    目前,罗素街主要业态奢侈品的发展遭到前所未有的冲击,这条昔日租金第一的购物街,未来正面临巨大?#20339;椋?#25110;成为史上最快跌下神坛的购物街。

    香港零售业黄金时代已去

    香港素有购物天堂的美誉,近十年更是被称为零售业的黄金时代。实际上,香港零售业的?#27604;?#26399;出现在2003年,这一年,内地的自由行政策得以落实,成千上万的内地游客蜂拥而至,蓬勃增长的消?#30740;?#27714;拉动了香港零售业的发展。在此后的近十年里,香港社会零售额逐年攀升,但这种情况在今年发生了转变。

    据香港旅游发展局数据显示,2019年上半年的访港旅客人数呈现曲折波动趋势,但同比均有增长。不过进入7-8?#24405;?#36895;下滑,同比录得负增长,8月更是大跌超过40%。

    数据来源:香港旅游发展局,观点指数整理

    回顾近5年来香港零售业的发展,实际上与旅游业的发展是分不开的。世界各地特别是来自于内地的游客为香港零售业的发展添了浓墨,旅游、零售业也被称为香港经济的两大支柱产业。但今年由于国际经济形势不明朗和社会局势的不平稳等负面因素,游客访港人数大幅下降,所带来的消极影响主要体现在零售业增长上。

    当然也需要注意到,香港零售业的下滑趋势并非自今年开始,而是早有苗头。事实上,自2014年以来,香港零售业?#32479;?#29616;了下滑趋势,在2016年时更是跌至最低,下降幅度约为8%,虽在随后两年实现反弹,在2018年录?#23186;?#36817;9%的增幅。然而好景不长,今年以来香港零售业又再次出现下跌趋势,形势不容乐观。

    数据来源:香港政府统计处,观点指数整理

    奢侈品是香港零售业的主角,占据着重要的地位,香港购物天堂的美誉在很大程度上归功于琳琅满目的奢侈品,奢侈品也占旅客在香港消费金额的大头。在香港零售业不景气的当下,奢侈品零售额也出现了大幅下滑,?#20197;?#36229;社会零售额的跌幅。

    数据来源:香港政府统计处,观点指数整理

    据知名奢侈品品牌Tiffany的2019半年报数据显示,第二季度中国内地销售额同比大涨25%,而香港地区的销售额却录得双位数跌幅。而另一品牌Prada也在其2019上半年财报中表示,内地市场依然保持着积极的增长态势,但大中华区整体收入下滑5%,主要受到香港社会问题的影响。

    实际上,奢侈品销售下滑背后是香港零售业的寒冬已经到来的信号,该下滑趋势自2014年起就已存在,虽2017-2018年的回升使得不少人对于香港零售业重燃信心,但事实证明,香港零售业目前仍处于下滑阶段,甚至因为近几个月的社会局势变得更加?#29616;亍?/p>

    这种情形未来是否会有较大转变,现在还不得而知,但可以肯定的是香港零售业的黄金时代已去,现在的它正面临前所未有的寒冬。

    商业模式或难再奏效

    近来香港市场的种种动态,实际上正传递出一个消息——香港零售业辉煌已去。

    究其原因,虽有国际经济形势不平稳如中美贸易争端加剧,以及社会动荡不安等外在因素的影响,但是实际上也反映出香港零售业商业模式的短板。

    ?#29615;?#38754;,高度依?#24503;?#28216;业发展,以奢侈品销售?#21363;?#22836;的香港零售业极?#36164;?#21040;社会因素的影响,如近来由于社会活动导致的零售额下跌,但实际?#19979;?#23458;消费模式的转变也起到了重要作用。

    如今,内地的奢侈品行业正在崛起,恒隆董事长陈启宗曾表?#23616;?#22269;消费者购买的所有高端时尚产品有约25%在国内交易,而未来六年这个数字有望增长至约50%。此外,作为香港零售业主力的内地旅客近年来的消费也趋于保守。而这一切,都意味着香港零售业不能再依靠奢侈品销售。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰?#27169;?a href="http://www.rbmqj.tw/author/冯彩云">冯彩云    

    审校?#21495;费?#39062;



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