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艰难一年 | 金地地平线

观点指数研究院 ?

2019-01-25 15:51

  • 凌克在2018年初举行的股东周年大会曾总结道,“在2017年宏观调控渐趋严格下,1408亿元的销售来之不易”。“来之不易”或许也适用于金地的2018年。

    编者按:我们处在一个前所未有的创新时代,预测未来已经非常艰难,要如何才能做到更进一步——重构未来?对于房地产行业的未来,这是一个特别的命题,所有人都有自己的判断,每一家企业都在调整自身的战?#38498;?#27169;式。无论如何,一切关于未来的猜想,想要重构未来,都应是基于过去的经验和总结。

    故此,观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数,通过分析标杆房企2018年经营策?#38498;?#19994;绩表现,重磅推出“艰难一年”系列深度报道,让我们一起去观察,这些房企怎样应对艰难的2018年?又为2019年打下了什么样的基础?#20811;?#20204;怎样重构自己的未来?

    观点指数 “稳中有进”,用来?#31283;?#37329;地的2018,也许再适合不过了。

    按照金地最新业绩公告显示,2018全年累计实现签约面积877.8万平方米,同比上升14.5%;累计签约金额1623.3亿元,同比上升15.28%。

    ?#21592;?015-2017年616.7亿元、1006.3亿元?#32422;?408.1亿元,年复合增长率逾50%的成绩,2018年15.28%的同比增长率,会显得“差点意思”。

    按照凌克此前在2018年6月举行的30周年庆典上表态,金地在公司的经营上?#38750;?#19994;务规模的不断壮大,但不唯规模。讲究短期目标与长期目标的平衡,讲究利润与规模的平衡,讲究效益与责任的平衡。

    凌克2018年接受媒体采访时透露,金地的理想状态是保持在20%至25%的年增速。

    金地在2017年初提出的“三年之约”即2019年完成2000亿元的销售目标,也仅需多完成近400亿元的销售,增长?#24335;?#38656;23.21%。

    以此来看,2019年需要完成的目标,正好符合凌克对于金地理想状态的理解。

    销售压力与改变

    凌克在2018年初举行的股东周年大会曾总结道:“在2017年宏观调控渐趋严格下,1408亿元的销售来之不易”。

    “来之不易”或许也适用于金地的2018年。

    2019年1月4日,金地(集团)股份有限公司发布公告称,2018全年累计签约金额1623.3亿元,同比上升15.28%。这一数据对金地来讲,可以说是近年来同比增长最低的一年。

    数据来源:金地公告、观点指数整理

    观察单月销售金额的变化,全年有4月销售金额同比出现下跌,其中2月份同比下跌达到了46.22%,单月销售仅45.9亿元,这也是全年销售金额最低的一个月。

    累计合同销售金额从2018年2月起至8月同比一直也处于负增长,全年仅1月、9月、10月、11月?#32422;?2月,5个月同比增长处于正值。

    数据来源:金地公告、观点指数整理

    数据来源:金地公告、观点指数整理

    按照金地的表述,2月份创下全年销售最低合同销售金额45.9亿元的原因,主要是由于推货量的影响。

    观察全年,金地平均推售项目在40个到50个之间,而首两月是全年推售计划中项目个数最少的月份。与金地表述类似,销售同比减少的2月、3月、6月、8月四个月中,仅8月推售项目较2017年有所增加。

    金地也在2018年半年报中指出,上半年销售金额同比下降的原因在于主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。面对这种状况?#32422;?#19981;断加码的调控政策,公司上半年积极调度,一方面通过加快节奏、加速开工等方式争取提前取证供货;另一方面结合各城市的不同情况,制定合理的销售策略,积极面对不利因素的影响。

    2018年下半年,金地不管是周转速度还是推售项目数量都有所增加,这也使得金地在下半年除8月以外,单月签约销售金额同比增长均在40%以上,甚至在7月时达到了74.03%。而9-12月,则保持在44.93%至52.2%的区间内。

    数据来源:金地公告、观点指数整理

    需要留意的是,从全年累计销售金额和累计销售面积同比增长来看,金地全年销售均价保持平稳,从2017年全年销售均价1.84万元/平方米,微升至1.85万元/平方米。

    纵观2018年全年,金地有7个月的单月销售均价低于全年销售均价。这也意味着,二三线城市等价格?#31995;?#30340;区域销售贡献有所上升。

    数据来源:金地公告、观点指数整理

    金地总裁黄俊灿同样在30周年庆典上表示,除了继续深耕一二线城市,金地未来会对三四线城市也?#24230;?#20102;更多的关注,这或许能让金地在2019年更加从容。

    拿地窗口与一二线

    虽然受限于一二线城市对于房地产的限制等原因,但是对于金地来讲,一二线城市依然还是重点的发展方向。不过,在2018年,金地对于三线城市的投资力度也有所加大。

    数据显示,2017年金地共在土地市场新获74个项目,合计新增建面1060.3万平米,同比增长97.2%;总地价916.9亿元,同比增长160.7%。

    而2018年,金地共在土地市场新获74个项目,合计新增建筑面积878.22万平方米,同比减少17.17%;总地价827.88亿元,同比减少9.7%。

    虽然不管从土地面积和总地价上来看,金地在土地投资上均有所降低,但据研究报告指出,这与金地对拿地窗口把控?#32422;?#22362;决不拿高价地不无关系。

    实际上,金地在拿地动作上,也侧面印证了上述研报言论。

    据观点指数统计,在6月份?#32422;?2月份,金地在新增土地面积、计容建面面积方面出现高峰,其中,6月份购地总价193.07亿元也是全年最高值。另外,金地甚至在9月份出现单月购地成交总价仅1.2亿的情形。

    数据来源:金地公告,观点指数整理

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    不过,随着土地价格的逐渐升高,金地拿地成本依然有所增加。2015年至2018年,金地拿地成本分别为6487元/平方米、7486元/平方米、8648元/平方米?#32422;?427元/平方米。其中,2016年至2017年拿地均价同比增长分别为15.4%、15.52%、9.01%。

    数据来源:金地公告,观点指数整理

    正如黄俊灿所言,金地在继续坚持深耕一二线城市的同时,也加大了对三线城市的关注。

    据金地2018年中期报告显示,截至2018年中期,已布局全国50个城市,总土地储备近4100万平方米,其中一二线城市占比超过85%。

    数据显示,在2017年,金地对一线城市的总投资额占比为37%,二线投资额占比54%,三线投资额占比9%。

    而金地2018年新购入的项目中,一二三线城市土地面积占比分别为15%、53%、32%;计容建筑面积占比分别为16%、51%、33%;成交总价占比分别为35%、49%、16%;项目个数占比分别为18%、59%、23%。

    数据来源:金地公告,观点指数整理

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    除了城市布局策略上的微调之外,与万科相似,“小股操盘”是金地近年土地投资策略之一。按照金地2018年中期报告披露的数据,权益土地占比为53.66%。

    据了解,金地从2014年开始调整投资步调,深耕一线?#32422;?#24378;二线城市,土地权益也逐渐从70.83%的比例降至50%左右。

    数据来源:金地公告,观点指数整理

    实际上,土地更贵、融资更难、开发周期拉长等是越来越多房企选择合作开发项目的原因,更何况,主要土地储备都在一二线城市的金地。

    稳健财务与融资

    随着土地购置的增加,金地仍然能保持较为稳健的财务指标,资产负债率依然保持在80%以下。

    数据来源:金地公告,观点指数整理

    据金地2018年半年报显示,截至2018年6月30日,债务融资余额为738.04亿元,债务融资加权平均成本为4.79%,资产负债率为76.63%,剔除并不构成实际偿债压力的预?#29031;?#27454;后,公司实?#39318;?#20135;负债率为67.33%,净负债率为74.16%。

    在2015年末至2017年末,金地债务融资余额分别为393亿元、366.47亿元、553.54亿元;债务融资余额加权平均成本分别为5.32%、4.52%、4.56%。

    数据来源:金地公告,观点指数整理

    可以看出,金地融资的成本基本跟随资本市场环境的变化而变化。2015年,国家多次降息降准,金地融资成本也从5.32%减少0.8个百分点至2016年的4.54%;随后对于房地产市场的管控,使得融资成本上升,上升至2018年中期的4.79%水平。

    据观点指数不完全统计,在2018年,金地发行了70亿公司债券、20亿中期票据?#32422;?0亿超短期融资券,公司债利率范围5%至5.7%、中期票据利率4.8%、超短期融资券利率范围3.75%至5.3%。仅公司债利率水平而言,在2017年,金地的利率范围为4.85%至5.05%。

    按照金地披露的数据显示,融资渠道主要来源于银行借款?#32422;?#20844;开市场融资,两者基本各占一半。其中,公开市场融资近年才逐步增加,从2015年的31.41%的占比升至2018年中期的53.23%的占比。

    数据来源:金地公告,观点指数整理

    另外,跟随2018年房企频发超短债的潮流,金地在2018年也发行三次超短期融资券,总发行规模70亿。但在2017年,金地仅使用过该融资工具一次,发行规模30亿。

    对于金地来讲,长期负债才是主要的融资?#20998;幀?/p>

    数据显示,金地在2015年长期负债占全部有息负债比重为60.34%,2016年为78%,2017年为75.77%,2018年中期为81.21%。长期负债为主的债务期限结构,最显著的好处就是短期偿债压力不大。

    数据来源:金地公告,观点指数整理

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。

    撰?#27169;?a href="http://www.rbmqj.tw/author/?#25105;?>?#25105;?/a>    

    审校:欧阳颖



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